【深度】高层公寓代替独栋住宅 澳洲房产市场已埋下危险

澳大利亚是近几年全球房地产市场的一个热点，而该国的房地产市场正在悄悄发生变化。

在上世纪80年代，澳大利亚的房产市场有大约四分之三是由独栋住宅组成的，到90年代和本世纪初，该比率虽然有下降，但也基本上在三分之二左右。

不过在那之后，独栋住宅的比率开始大幅下降，降至50%以下，高层住宅的比率则开始大幅攀升。

从某种程度来说，高层建筑的大规模增加对澳大利亚经济是一个推动，其建筑业一直没能跟上人口增长的步伐。但目前悉尼的房产市场下跌了超11%，创下上世纪80年代以来最大的下行，住宅转向高层的趋势使得房地产奔溃的风险变得更大，也开始对该国经济产生威胁。

独栋住宅和高层公寓在建筑和销售方面是有很大区别的。

一栋新的独栋住宅只需要6个月就能建造完成，而高层建造可能需要长达5年的时间。更需要注意的是，在开始建造之前，在获得批准的阶段，高层建筑也同样需要更多时间。

此外，要筹集高层住宅建造所需要的资金通常需要预售一部分，这也同样会拉长时间。

这就意味着，澳大利亚的房产市场面对供需面出现的转变以及信用环境的变化将变得不那么灵活。

火热市场下开始计划建造的高层住宅在造完开始销售的时候，可能面临的是惨淡的市场需求。

更糟糕的是，这些建筑的开发商不可避免地会持有大量库存，因此其尽快销售的期望很高。而一旦价格过低，他们会以低价打包整体。

因此，澳大利亚的房地产市场将面临很大的困境。

目前来看，澳大利亚房产市场中较为廉价的一部分跌幅非常小，有数据显示，最便宜的一部分较顶部水平只跌了约0.6%，而最贵的部分则跌去了13.9%。

这和信用紧缩的大环境有关，而由于单独的高层公寓通常比独栋住宅便宜，因此暂时跌幅比较小。但由于高层住宅公寓的供应量非常大，这种情况很可能将有所变化。

在墨尔本，今年新造好的高层住宅公寓数量将从1.35套上升到1.7万套。而悉尼，这一数字为2.63万套，较2018年的2.8万套小幅下降。

要消化如此大规模的库存将是一件非常困难的事情，建筑完成后预售公寓的价格越来越低于计划初的预售价格，表明了市场需求正在变得越来越疲软。

这会使得其融资出现问题，开发商将不得不寻找其它买家。在不影响整栋楼估值的情况下，他们可能不得不给那些新买家一些暗地里的折扣，比如土地税返还和维护费减免等。

事实上，在澳大利亚的多个城市里，公寓最终被亏本转卖的比例是大于独栋住宅的。去年三季度，布里斯班有将近30%的公寓在转卖时，原卖家是亏本出售的。

上周五公布的建造活动数据显示，澳大利亚的公寓建造正以2012年以来最快是速度下降，不过这对澳大利亚的房产市场来说，或许是个好消息。

对这种价格被大幅推高的市场来说，价格崩溃或许正是其需要的，但就该国供应过多的公寓、创下历史低位的利率等情况下，要阻止泡沫破裂已经非常困难了。

澳大利亚房产价格或许很快就会迎来更大幅度的修正。