26年第3次！美国楼市亮起“红色警报” 但“罪魁祸首”不只是美联储

　　随着特朗普“带节奏”炮轰美联储，美国的“自媒体”们纷纷将各类负面经济现象都归咎到了美联储头上，除了股票下跌以外，美国楼市的调整也被认为与不断上升的利率有关。

　　但瑞银集团指出，“一切都怪美联储”更像是一种被刻意引导的社会情绪。至少美联储加息对于美国楼市调整的影响并没有各类“大V”吹嘘的那么严重。另外，美国楼市现在的状况的确不佳，但也没有媒体吹嘘的那么困难。

　　过去的一年里美国经济在刺激政策的作用下维持了增长的势头，但房地产市场却出现了全面溃败的迹象。新建住房和成屋销售均出现了较大幅度的回落。

　　楼市数据全面下降

　　瑞银指出，不仅是销售额，房屋开工情况和房租都出现了下滑。更重要的是消费者信心也出现了根本性的变化。密歇根大学和房利美的调查都显示，目前美国市场认为是卖房好时机的人要比看好买房的多，这一情况在此前26年里只出现过2次。

(美国人觉得”卖房套现是一个很好的决定，来源：密歇根大学、房利美、瑞银)

　　除了销售情况和市场情绪以外，美国楼市也出现了供给过剩的情况。大型房屋空置率出现了上升的迹象，在建住宅的数量自2013年开始就出现了显著的上升，赶上现在的楼市情况颇为尴尬。

(美国五个单元以上的在建住宅数量迅速提升，来源：瑞银)

　　如何解释美国楼市下滑？

　　瑞银表示，虽然美联储加息的确是造成楼市“熄火”的原因之一，但在瑞银的模型中，利率上升对于房价的影响比例只占到了全部要素的不到一半。

　　瑞银指出，市场舆论中造成美国楼市下滑的因素大致有六个，分别为美联储加息、高房价、供给侧政策限制、税收制度变化、学生贷款和信贷标准提高以及倾向于租房的心态变化。但其中能够用来解释楼市调整的因素其实并不多。

　　因素一：美联储加息

　　瑞银表示，加息对楼市的影响主要体现在利率变动上。虽然贷款利率目前仍处于相对低点，但30年按揭利率在过去一年里上涨了75个基点，过去两年里上涨了100个基点。换句话说，按照美国首次购房者购买价格中位数来算，20%首付的房子在过去两年里月供相差达到了100美元。

　　从消费者心态来看，自从2016年11月按揭利率上升开始，因为利率升高而不再认为应当进场买房的受访者人数开始增加，而那些有意愿买房的人中也有不少是因为利率上涨预期而想早点进场锁定较低的利率。

(利率越高，想要买房的人越少，来源：瑞银)

　　但瑞银根据测算也发现，如果说美联储加息就是楼市下跌的罪魁祸首，那么当前的调整情况不应该如此严重，一定还遗漏了其他的重要因素。

(楼市不景气可不是美联储一家的锅，来源：瑞银)

　　因素二：高房价

　　房价太高了，自然就卖不动了。这句话看上去非常简洁有力，真实的情况是这样么？

　　根据不同口径统计，美国房价自2014年以来平均年化涨幅大约为6%。然而瑞银却认为，房价的上升对于房屋市场的影响有限。

(美国房价年化变动情况，来源：NAR、CoreLogic、FHFA、瑞银)

　　瑞银指出，房价本身是房地产市场供需关系的表现。和商品市场不一样的是，房价的走势相对缓慢一些。虽然房屋价格上升会造成销量减少，但同时也会引起热钱流入房屋建设领域谋求分一杯羹。

　　但现在发生的情况却根本不是这样。独立住宅的开工率仍处于历史平均水平之下，而且在房屋销售数据掉下来之前也没有上升的势头。同时房屋在市场上的交易仍相对活跃，库存水平虽然有所上升但仍处于低位。

(算上高房价和利息，还是无法解释楼市下降的整体原因，来源：瑞银)

　　瑞银认为，除了利息上升和高房价以外，肯定还有引起楼市调整的原因。有些因素虽然并不方便量化但对于解决这个问题依旧重要。

　　因素三：新建工程的限制

　　缺乏可以开发的土地、不断上升的建设成本，可能是在房屋价格上升的情况下新房开工率仍然低迷的情况。不过瑞银也发现，这些限制因素可能会阻碍开工率的整体上升，但是这些原因都解释不了独立住房开工率的低迷。建设费用虽有上升，实际上也没房价涨的快。特别是用来搭建房屋结构的木材在2018年下半年折价超过40%，几乎跌去了近两年的所有涨幅。

(房屋建设费用涨幅有限，来源：瑞银)

　　因素四：税法改革

　　去年开始实施的税法将按揭贷款抵扣税款的限额从100万美元下降到了75万美元，同时各个州还相应下调了本州的抵扣限额。对于一些税务负担较重的州来说，这些州居民的购买力自然就会有下降，对于高收入群体的影响尤甚。

　　但事实并不是这样。根据全国房地产经纪人协会的数据显示，高端地产销售的情况却出乎意料得好。75万美元以上的房屋是现房销售中涨幅最快的部分。考虑到税务改革几乎在美国各州都有推进，所以说税务问题显然也不是影响楼市的最重要因素。

(2018高端房产销售领跑全美市场，来源：NAR，瑞银)

(房屋销售在全美各地都出现了下降，来源：NAR，瑞银)

　　因素五：学生贷款问题和信贷标准提高

　　对于许多三十岁上下的美国人来说，每当发工资的时候都需要同时面对还学生贷款和攒首付的双重压力。自2006年以来，学生贷款的总量几乎翻了三倍，这也有可能是导致购房需求被压抑的原因。

　　不过瑞银也认为，学生贷款在过去12年均保持了增长，用这个因素来解释2018年美国楼市拐点似乎有些牵强。除此以外，根据对银行高级管理人员的调查显示，近几年银行针对居民住宅贷款的要求实际上是有所放松的，所以这也不是造成楼市调整的原因。

(居民住宅按揭的要求并没有出现上升，来源：美联储、瑞银)

　　因素六：购房者转变成为租房客了？

　　另一个造成楼市调整的原因被归结为年轻一代因为对于经济下行的担忧，从而放弃购房转向租赁市场。瑞银指出，如果这个原因能够成立，那么受影响的时间应该会更长一些，而不是近期出现迅猛的调头。 从2015年开始不断上升的住房拥有率似乎也表明了这个原因站不住脚。

(2015年开始美国住房拥有率出现了明显的上升，来源：瑞银)

　　楼市引发经济衰退？这一次不太可能

　　瑞银表示，即使美国楼市进入下行阶段，也不太可能把经济拖垮。一方面，美国就业市场依旧保持强劲，工资和住户组成数仍在上涨构成了美国楼市长期的支撑。另一方面，即使判断出现了偏差，美国住宅投资占GDP的比重也仅有4%，甚至连历史平均数都没有达到。

(美国住宅投资占GDP的比例仍处于健康范围，来源：BEA，瑞银)

　　二战以后，美国11次经济衰退前有9次都出现了楼市对GDP贡献的大幅下滑。然而，目前的楼市萎缩比起1995年未能引起经济衰退的楼市调整还相去甚远。如果房地产引发经济危机，那么居民住宅投资还需要再下降10%，这个量大概是2018年调整的四倍。总的来说楼市引发衰退并不是不可能，但是绝对不是那些“媒体人士”信手拈来的那么简单。

(居民住宅投资对GDP贡献的变化情况与经济衰退的关系，来源：瑞银)

（文章来源：WEEX）