德国城镇房价被高估30% 与英国脱欧脱不了干系

　　德国房市的热络，与实体经济的疲弱形成了鲜明对比。

　　近期，德国央行发布金融稳定报告，指出德国当前房市正处于过热状态，2018年德国城镇地区房价被高估了近15%-30%。

　　德国央行副行长克劳迪娅·布赫指出，房市资产溢价是潜在风险，德国如果面临经济下行压力，很可能刺破泡沫，进而对德国的金融稳定造成严重打击。

　　目前，德国房市的火热和其低迷的经济增长前景形成了“冰火两重天”，也让一向在经济与金融领域十分稳健的德国面临潜在风险。

　　德国房价近10年来陡增

　　自二战以来的很长一段时间，由于德国城市居民习惯于租房解决自住问题，以及政府对房市投机的有效控制，德国的房价增长速度一直较为平稳。然而，近10年来，德国的房价明显出现陡增趋势。德国房屋价格指数从2009年5月的95.5，一路上涨至2019年10月到达167.5的高位。

　　德国大城市房价涨幅更为惊人，2015年至2019年7月，德国房地产价格上涨22%，其中，七个最大城市同期平均房价的涨幅则达40.8%。

　　瑞银集团发布的《2019年全球房地产泡沫指数》中，慕尼黑达到2.01为全球第一，法兰克福则位列第五，超过了巴黎、伦敦、东京和纽约等全球大都市。

　　与此同时，市场和消费者也普遍对德国房市继续保持看多的态度。德意志银行报告预测，2019年德国房市平均涨幅为7.4%，而此轮上涨周期也将持续到2022年。德国央行调查显示，德国家庭预期2019年房价上涨4.4%，并认为五年内平均涨幅为2.9%。

　　英国脱欧带来的产业转移，推动德国房市火热

　　德国房市背后有理性因素支持其上涨。

　　其一，欧元区货币政策催生资金涌入房市。自欧债危机以来，欧元区各国紧紧约束财政政策的同时，欧洲央行却以前所未有的力度向金融市场注入海量流动性。

　　2015年初欧洲央行启动的“量化宽松”政策，在2018年底刚告一段落，却又在今年9月重新启动。欧元区银行贷款利率也多次下调，至今已低至负0.5%，欧洲央行的资产负债表也高达2.6万亿欧元。

　　当海量资金注入德国和欧元区金融市场时，这些资本就必须寻求“价值洼地”，在欧元区国债收益率因“量宽”而普遍不断走低，投资实体经济与基础设施建设风险高、回报慢的背景下，过去数年经济增长强劲、居民购买力较强的德国，其房市的升值空间被迅速发现。

　　且与英、法、美等国房市相比，德国饱和度与溢价程度相对较低，经济前景和住房需求也较大。

　　同时，德国城市居民的理财习惯通常是银行储蓄，同时，自有住房比例偏低。随着欧洲央行的负利率政策不断侵蚀德国储户的存款，而租房成本随消费价格水涨船高，德国城市居民的购房意愿也因而不断上升。

　　其次，英国“脱欧”带来的产业转移效应，也推动德国大城市不动产的繁荣。

　　英国“脱欧”及其巨大的不确定性，影响了伦敦作为欧洲金融中心以及欧元外汇结算中心的潜在地位。同时，英国的制造业和科技创新企业为回避无协议“脱欧”可能给商业带来的额外成本，也积极寻求向欧洲大陆转移。

　　而法兰克福作为欧洲央行总部所在地及欧洲区域性金融城市，被大银行以及金融企业看做转移英国总部的首选目的地。同时，科技创新企业也看中柏林、慕尼黑等城市的政策环境和城市服务，使得德国大城市房地产呈现租售两旺的态势。

　　法国巴黎银行公布的数据显示，2018年法兰克福房产交易额达到104亿欧元的历史高位，增长率高达36%，其中2/3的交易量属于价值1亿欧元以上的办公写字楼交易。

　　房市热络背后暗藏泡沫

　　然而，德国房市的热络，却与实体经济的疲弱形成了鲜明对比。

　　德国在2018年第三、四季度增长率为-0.2%和0，出现了罕见的“技术性衰退”，2019年第二季度再次出现0.1%的萎缩。

　　2018年全年，德国经济增长率仅1.5%，为2014年以来最低值。欧盟委员会预测，2019年德国经济增长率将进一步下滑至0.4%，与欧债危机期间的增长率相当。

　　随着经济压力的增加，德国房地产在失去实体经济需求的支持的同时，其价值很可能从超高溢价向真实市场价值回归。

　　而如果德国购房者在就业和收入压力增大的情况下，其按揭贷款违约的风险恐怕也将大幅上升，这更有可能延伸成为银行的坏账风险。

　　事实上，由房贷衍生出的银行坏账，正是2008年全球金融危机的导火索。虽说，当前德国房贷按揭问题严重程度有限，居民和投资者总体较为理性，按揭打包金融产品问题也未曾蔓延，但是，德国房市过热的根本原因仍是欧元区超宽松货币政策催生的资产泡沫。

　　在欧元区仍未彻底解决银行不良贷款过大和公共债务率过高两大结构性问题的背景下，欧元区第一大经济体德国若出现房市泡沫挤破，很可能与欧元区其他经济金融风险形成联动，令下行压力不断增大的欧洲经济面临新的负担。