“换锚”LPR后房贷利率如何变化？央行：调整前后基本稳定

　　近期央行改革完善了贷款市场报价利率(LPR)形成机制，房贷利率也由此前的参考基准利率变为参考LPR。对于老百姓来说，新购房贷款利率是怎样定价的？利率水平将如何变化？对此，央行8月25日发布公告做出了解答。

　　公告要求，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

　　根据8月20日公布的LPR最新报价，一年期LPR是4.25%，五年期以上LPR为4.85%。考虑到个人住房贷款期限多为20年以上，参考最新的五年期以上LPR报价估算，未来新增个人住房贷款中，首套房贷款利率将不低于4.85%，二套房贷款利率将不低于5.45%。

　　接近监管的人士表示，房贷利率定价改革的一个思路是保证改革前后利率水平基本稳定。从最近几个月全国新发放房贷利率的平均水平看，首套房贷款利率平均约为5.5%，二套房贷款利率平均约为5.8%。

　　公告进一步要求，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　也就是说，由于全国采取因城施策，各地调控力度不同，因此要求各地根据当地房地产市场形势确定房贷利率在LPR基础上的加点幅度，保持前后利率水平基本稳定。

　　从二套房最低利率来看，此前监管部门要求二套房在基准利率基础上最低上浮1.1倍，即最低5.39%；此次改革后，按照8月20日的LPR加60点估算，二套房贷款利率将不低于5.45%，较改革前高6个基点。因此二套房最低利率较之前稍微有所抬升。

　　“上述要求都体现了‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位要求。此次改革是为了保障调整前后利率水平基本稳定，避免利率降低有可能给房地产市场形成刺激。尤其是对于重点调控的城市，现阶段利率水平是不会下降的。”同时上述人士说，新的房贷利率定价方法重点是保持调整前后利率水平的基本稳定。因此，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

　　 LPR改革主要为推动市场利率与贷款利率两轨合一，畅通货币政策传导，降低实体经济融资成本。但是房地产是国家调控的特殊领域。2016年以来，央行、银保监会等通过加强房地产融资管理、分城施策、提高按揭利率等方式来抑制投机性住房需求，房地产贷款占比持续下降，但是商业银行在房地产领域的资金投放热情仍然比较高，尤其是个人住房贷款对于银行来说属于优质资产。在国家推动小微、民营企业等融资成本下降的背景下，个贷的安全性和利率优势都比较明显。

　　央行副行长刘国强近日在国务院政策例行吹风会上强调，对于房地产市场，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。

　　另外，值得注意的是，本次改革也着重强调保障借款人的合法利益。在利率重定价方面，公告指出，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

　　从目前的住房贷款合同看，多数选择在每年1月1日进行重新定价。

　　“此次改革后，借贷双方可以协商重定价周期，甚至锁定利率也都是可以的。从国际上看，国外有不少个人住房贷款是固定利率的。这一方面可以降低个人的利率风险，另一方面有助于推动提高商业银行的风险管理水平、促进利率衍生品市场发展。”前述人士说。

　　对于存量住房贷款，公告表示，2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。前述人士指出，目前存量住房贷款量大面广，不在此次调整范围内。下一步对于存量合同转化应该也会作出安排，未来转化的核心思路预计会与此次改革保持一致，既不刺激房地产市场，也不额外增加居民负担。